ბათუმში უძრავ ქონებაში ინვესტიცია: რა ქმნის რეალურ შემოსავალს?

ბათუმი უკვე დიდი ხანია არა მხოლოდ ტურისტებისთვის, არამედ ინვესტორებისთვისაც მიმზიდველ ადგილ-მდებარეობად იქცა. ქალაქში სულ უფრო მეტი საცხოვრებელი პროექტი განიხილება ისე, როგორც საინვესტიციო ქონება. სცენარი საკმაოდ მარტივია: შეიძინე ბინა, გააქირავე ტურისტებისთვის და მიიღე პასიური შემოსავალი. თუმცა, რამდენად ეფექტურია ეს სტრატეგია? სად მთავრდება მაცდური დაპირებები და იწყება რეალური ფინანსური მოგება?
მზარდი მიწოდება და გაძლიერებული კონკურენცია
Galt & Taggart-ის მონაცემების მიხედვით, 2024 წლის პირველ სამ კვარტალში ბათუმში 10 895 ბინა გაიყიდა, რომელთაგან 6 100 უშუალოდ დეველოპერებისგან შეიძინეს (იუსტიციაში, ოფიციალურად რეგისტრირებული ტრანზაქციები).
Korter.ge-ის პლატფორმის მონაცემებით, 2025-2027 წლებში ბათუმში 175 ახალი საცხოვრებელი კომპლექსის მშენებლობა დასრულდება, რომელთაგან მრავალი საინვესტიციო ქონებადაა პოზიციონირებული. ქალაქის ოფიციალური მოსახლეობა 169,095 ადამიანს შეადგენს, ხოლო ტურისტული ნაკადი დაახლოებით 3 მილიონია, რაც საკმაოდ ბევრია.
ტურისტული უძრავი ქონების ბაზარზე კონკურენცია სწრაფად იზრდება, ამიტომ სწორი ინვესტიციის არჩევა დროთა განმავლობაში კრიტიკულად მნიშვნელოვანი ხდება.
ინვესტიციური მიმზიდველობა — არა უბრალოდ ლოკაცია და მრავალფეროვანი ინფრასტრუქტურა
დეველოპერების უმრავლესობა ყურადღებას აქცევს ლოკაციას, ინფრასტრუქტურას, რემონტის სტადიას, თუმცა იშვიათად თუ ვინმეს საუბრობს ციფრებით, რომელიც ეხება შემოსავლის მაჩვენებლებს, რეალური დატვირთულობის სცენარებს, ფინანსურ გეგმებს. ამისდა მიუხედავად, სწორედ ეს არის ის საფუძველი, რაზეც საინვესტიციო მიმზიდველობა შენდება.
ინვესტორის მთავარი საორიენტაციო ფაქტორები:
ROI (Return on Investment) — ინვესტიციის უკუგება, რაც ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული ფინანსური მაჩვენებელია, რომელიც გამოიყენება ინვესტიციის ეფექტურობის შესაფასებლად. ის გვიჩვენებს, თუ რამდენად მომგებიანი ან რენტაბელურია განხორციელებული ინვესტიცია.
IRR (Internal Rate of Return) — შიდა შემოსავლის ნორმა. უფრო რთული, მაგრამ საფუძვლიანი მაჩვენებელი, რომელიც ითვალისწინებს პროექტის ყველა სამომავლო ფულად ნაკადს, მათ შორის მათი მიღების დროს. სწორედ IRR გაძლევთ საშუალებას სრულად შეაფასოთ საინვესტიციო ეფექტურობა რამდენიმე წლის პერსპექტივაში.
თუ გადავხედავთ ბათუმის საინვესტიციო უძრავი ქონების სარეკლამო განცხადებებს, პროექტის უმეტესობა 12-16% ROI-ს გვპირდება. ეს საკმაოდ კარგი მაჩვენებელია, თუნდაც გლობალურ დონეზე. თუმცა, მთავარი არა ისაა, თუ რა სარგებელს გვპირდებიან, არამედ ის, რამდენად სწორად არის გამოთვლილი და რამდენად საფუძვლიანია?!
ამ მაჩვენებლების რეალისტურად განსაზღვრისთვის, აუცილებელია დაეყრდნოთ სასტუმრო ბიზნესის ორ მთავარ პარამეტრს:
ADR (Average Daily Rate) — საშუალო ღირებულება ერთი ღამისთვის.
Occupancy Rate — ნომრების საშუალო დატვირთულობის დონეს.
მოცემული მაჩვენებლები უნდა ეფუძნებოდეს ბათუმის ბაზრის ანალიზს და კონკრეტულ სტატისტიკურ მონაცემებს.
სასტუმრო თუ აპარტამენტები – რას გვიჩვენებს ციფრები?
ბათუმის საინვესტიციო ტურისტული უძრავი ქონება პირობითად შეიძლება ორ ძირითად სეგმენტად დავყოთ:
· სასტუმროებში ინვესტიცია
· აპარტამენტებში (აპარტ-ოტელებში) ინვესტიცია
STR Global-ის მონაცემების მიხედვით, 2023 წელს ბათუმის ბრენდული სასტუმროების მონაცემებია:
ADR: $112.85 Occupancy Rate: 66%
STR Global-ის მონაცემებით, ბათუმში ყოველ 1,000 ვიზიტორზე ბრენდულ 5-ვარსკვლავიან სასტუმროებში 5.97 საწოლი მოდის მაშინ, როდესაც მსგავსი ქალაქებისთვის საშუალო გლობალური მაჩვენებელი 15-ს შეადგენს, რაც მიუთითებს დეფიციტზე.
შედარებისთვის, თუ ავიღებთ Airbnb-ის მაჩვენებლებს, ბათუმის აპარტამენტებისა და აპარტ-სასტუმროების მონაცემები ბევრად დაბალი იყო:
ADR: მხოლოდ $51 Occupancy Rate: 45%
ცალსახაა, ის თითქმის ორჯერ მცირეა. სწორედ ეს არის ძირითდი ფაქტორი და გასაგებია, რომ ყველა ტურისტული უძრავი ქონება ერთნაირ შემოსავალს არ იძლევა.
ROI და IRR სტაბილური ვერ იქნება დინამიკურ ბაზარზე
მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს: რაც უფრო ახლოსაა უძრავი ქონება დასრულებასთან, მით უფრო იზრდება მისი ფასი — ეს გლობალური ტენდენციაა. თუ დეველოპერი მშენებლობის განმავლობაში სტაბილურ ROI-ის ან IRR-ის გარანტიას იძლევა, ეს შეიძლება დასაფიქრებელი იყოს და ნიშნავდეს, რომ პროექტზე მოთხოვნა არ არის და ფასები არ იზრდება, ან რომ გამოთვლები ზედაპირულია და არ ემყარება საფუძვლიან ანალიზს.
ჩვენი მიდგომა: გაანგარიშება დაწყებამდე
კომპანია Pontus-მა მანამ, სანამ Pontus Rotana Resort & Spa-ს პროექტით ბაზარზე გავიდოდა, განსხვავებული გზით სვლა არჩიეს. ბათუმის ტურისტული და საინვესტიციო ბაზრის ანალიზი, ასევე პროექტის ფინანსურ-ეკონომიკური შეფასება დაუკვეთეს Cushman & Wakefield-ს – ერთ-ერთ ყველაზე ავტორიტეტულ საერთაშორისო საკონსულტაციო კომპანიას უძრავი ქონების მიმართულებით.
ამ გუნდის მიზანი არა უბრალოდ მშენებლობის წარმართვა, არამედ რეალურად მომგებიანი საინვესტიციო პროდუქტის შექმნაა.
კომპანიას სჯერა, ბათუმის უძრავი ქონების ბაზრის მზარდი კონკურენციის პირობებში “გადარჩება” მხოლოდ ის პროექტები, რომლებიც რეალურ შემოსავალს ქმნის. ამიტომ, პროდუქტის ხარისხი, ფინანსური გათვლების სიღრმე და გამჭვირვალობა ახალი ნორმა გახდება.
Pontus Rotana Resort & Spa — ინვესტიცია გამოთვლებით, არა დაპირებებით
პირველი სასტუმრო საქართველოში, რომელიც Rotana Hotels-ის საერთაშორისო ქსელის მართვის ქვეშ იმუშავებს. ეს არის 5-ვარსკვლავიანი საკურორტო კომპლექსი, რომელიც მდებარეობს ზღვისპირა რეგიონში, გონიოში, ბათუმის ცენტრიდან სულ რაღაც 15-20 წუთის სავალზე.
პროექტს Pontus Capital-ის კერძო საინვესტიციო ჯგუფი ახორციელებს გარე საბანკო დაფინანსების გარეშე. ყველა ეტაპი, უბრალო ანალიზიდან მარკეტინგამდე, რეალურ საბაზრო მონაცემებზეა დაფუძნებული.
პროექტის ძირითადი მახასიათებლები:
სრული მენეჯმენტი – ეს არც ფრენჩაიზია და არც ლიცენზია. სასტუმროს მართვას სრულად Rotana ახორციელებს, რაც უზრუნველყოფს მაღალი დონის სერვისსა და სტაბილური დატვირთულობის მაჩვენებლებს.
შემოსავლის განაწილება საერთო ფონდიდან და არა კონკრეტული ნომრიდან – ინვესტორები შემოსავალს იღებენ ყველა გაქირავებული ნომრის შემოსავლიდან, მათი პროცენტული წილის შესაბამისად და არა მხოლოდ მათი კონკრეტული ნომრის გაქირავებიდან.
ერგება როგორც გრძელვადიან, ასევე მოკლევადიან საინვესტიციო მიზანს – გადაყიდვის შესაძლებლობა ნებადართულია, ფასები კი ყოველ კვარტალში რეგულარულად იზრდება რაც მიმზიდველია ნებისმიერი ტიპის ინვესტორისთვის.
გამჭვირვალობა და კონტროლი – პონტუსი უბრალოდ კი არ აშენებს, არამედ რჩება პროექტში როგორც პარტნიორი, ინვესტორების მხარდაჭერით ყველა ეტაპზე.
კომპანიამ გაყიდვები 2023 წლის სექტემბერში დაიწყო, მაშინ Cushman & Wakefield-ის მონაცემებით ROI 14.3%-ს შეადგენდა. მას შემდეგ ფასი 4-ჯერ გაიზარდა. ახლა პროექტში ROI 12.2%-ს შეადგენს, რაც საკმაოდ მაღალი მაჩვენებელია და რაც მთავარია სწორად დასაბუთებული.
პონტუსი არავის პირდება “ROI-ს 15%-მდე წლის განმავლობაში” — ის აჩვენებს თუ საიდან გამომდინარეობს ციფრები და როგორ არის მათი მიღწევა შესაძლებელი.
შეთავაზებების გადაჭარბებული რაოდენობის ეპოქაში რეალური შემოსავალი, ნდობა და საერთაშორისო მენეჯმენტის სტანდარტები ინვესტორებისთვის მარკეტზე წამყვანი ფაქტორები გახდება.
მეტი ინფორმაციისთვის ეწვიეთ ჩვენს ოფიციალურ ვებ-გვერდს: Pontus.ge
(R)